Эксперты отвечают на вопросы

Нашей организацией выполнены строительные работы по ремонту офисного помещения Заказчика. В договоре строительного подряда установлена твердая договорная цена ремонтных работ. Работы нами выполнены в полном объеме и с хорошим качеством, что признается Заказчиком. Однако, заказчик отказывается оплачивать нам выполненные работы, мотивируя это тем, что мы должны представить ему акты по форме №2 с обоснованием фактической стоимости работ по государственным единичным расценкам. Правомерно ли требование Заказчика?

Нет. Такое требование Заказчика не правомерно, так как в договоре строительного подряда цена уже установлена и при сдаче работ ее обоснование не требуется. При этом следует иметь в виду, что все нормативы по ценообразованию в строительстве являются рекомендуемыми и их применение обязательно должно быть согласовано между Заказчиком и Подрядчиком в договоре подряда.

Нашей организацией был заключен договор долгосрочной аренды офисного помещения. Сразу после того, как мы это помещение отремонтировали, вложив в ремонт 60 тысяч долларов, арендодатель этот договор расторг в одностороннем порядке и нас выселил. Должен ли арендодатель возместить понесенные нами затраты на ремонт?

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, в случае, когда такие улучшения произведены арендатором с согласия арендодателя. При этом необходимо определить перечень и стоимость улучшений, а также вопросы их отделимости.

Наша организация по договору строительного подряда построила под ключ несколько коттеджей в Московской области. Однако, Заказчик отказался оплатить нам выполненные работы, мотивируя это их плохим качеством. В подтверждение своих слов он предъявил нам заключение некоей организации, сотрудники которой даже на стройку не выезжали. Мы с претензиями заказчика не согласны. Заказчик же утверждает, что раз есть заключение третьей организации о некачественно выполненных работах, то стоимость работ должна быть уменьшена. Прав ли заказчик?

Нет не прав. Если заказчик ссылается на то, что ваша организация не качественно выполнила строительные работы, то он обязан это доказать надлежащим образом. Для этого необходимо провести экспертизу в рамках специальной процедуры, которая обязательно включает в себя натурные исследования построенных объектов, определение отклонений от проектной документации и обязательных нормативов. При этом необходимо установить причинно-следственную связь между появлением выявленных несоответствий и действиями подрядчика, рассчитать стоимость устранения дефектов.

Вот уже год, как подрядчик не может закончить капитальный ремонт нашего здания. За это время деньги, которые мы перечислили ему в качестве аванса, обесценились в четыре раза, неустойка будет рассчитываться исходя из ставки рефинансирования, которая за этот год не изменилась. Мы несем большие убытки, так как финансировали строительство из валютных кредитных средств. Что нам делать?

При просрочке выполнения обязательства вы можете потребовать не только выплаты неустойки, но и возмещения понесенных вами убытков в части, не покрытой неустойкой. Однако, многое зависит от конкретных условий вашего договора. В любом случае, размер понесенных убытков необходимо документально обосновать и доказать.

Наша организация в 1996 году произвела с согласия арендодателя ремонт арендуемых помещений на сумму 600 млн. руб. По договору аренды арендодатель обязался возместить нам наша затраты по ремонту после окончания срока аренды. Срок договора истек в сентябре 1998 года. Однако, арендодатель согласен возвратить нам только 300 тыс. руб., мотивируя это наличием износа результатов ремонта в размере 50%. Правомерно ли это?

Такой подход правомерен лишь частично. Действительно стоимость возмещения затрат должна быть уменьшена на величину износа. Однако сама стоимость должна быть определена как восстановительная на дату окончания срока аренды.

При оплате строительных работ, выполненных нашей организацией по строительству перерабатывающего завода, заказчиком превышены сроки, предусмотренные договором подряда на оплату выполненных работ. Правомерно ли наше требование об оплате заказчиком процентов за просрочку на основании ст. 395 ГК РФ, предусматривающей ответственность за пользование чужими деньгами?

Применение статьи 395 ГК РФ в вашем случае вполне может оказаться правомерным, но только в том случае, если имело место виновное удержание денежных средств вашим заказчиком, что является основанием применения ответственности, установленной статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обязанность доказывания виновности заказчика лежит на вашей организации.

Наш заказчик просрочил оплату выполненных нашей организацией строительно-монтажных работ по строительству отдельно-стоящего лабораторного корпуса НИИ. По результатам судебного разбирательства между сторонами заключено мировое соглашение и деньги, положенные нам за выполненные работы оплачены. Может ли наша организация подать еще один иск о возмещении нам процентов за пользование чужими деньгами?

Если в мировом соглашении стороны пришли к соглашению о прекращении договорных отношений, а также предусмотрели, что после перечисления долга ни одна из сторон не будет предъявлять других претензий финансового, экономического и технического порядка, то претензии Ваши об уплате процентов за пользование чужими деньгами не обоснованы.

Наш подрядчик не выполнил в срок работы по привязке проекта и согласованию его в установленном порядке. Можно ли считать договор между нашими организациями расторгнутым, если мы направили подрядчику уведомление об этом?

Нет, нельзя. Если Ваш подрядчик письменно не согласился с фактом расторжения договора подряда по указанным Вами основаниям, то вам надлежит подать иск в Арбитражный суд о расторжении договора. В любом случае факт и дата расторжения договора должны быть зафиксированы или письменным соглашением сторон или решением арбитражного суда.

Проектной организацией по нашему заказу разработан проект на строительство многоэтажного гаража. Однако сметная стоимость этого проекта на 45% выше, чем мы предполагали. На предварительных переговорах проектировщики называли совсем другую цифру, а теперь за удешевление проекта требуют доплатить и немало. Кто здесь прав?

При проведении проектных работ одним из обязательных требований является требование о вариантной проработке проекта, т.е. проектировщики должны представить заказчику несколько принципиальных решений и определить ориентировочную стоимость реализации каждого. Если в договоре на проектирование сметная стоимость строительства жестко зафиксирована, то вы вправе требовать исполнения данного условия без каких либо дополнительных затрат с вашей стороны. Если же такого условия в договоре нет, то тогда необходимо анализировать весь документооборот между вашими организациями. В любом случае, чтобы не создавать подобных ситуаций, заказчик должен управлять проектированием, контролируя текущую сметную стоимость реализации проекта.

Мне построили коттедж под ключ, через год эксплуатации в подвале фонтаном ударила вода. На мой вопрос о причине, подрядчик ответил, что он не в курсе дела. Как нам быть?

Работы, скрываемые или закрываемые последующими работами, элементами зданий, принято называть скрываемыми, или скрытыми. В связи с тем, что после скрытия этих работ последующими работами проверить их качество трудно, скрытые работы тщательно осматриваются и принимаются заказчиками с оформлением соответствующих актов еще до закрытия их другими работами. В случае выполнения последующих работ не сразу, а после значительного перерыва приемка скрытых работ производится повторно. Приемка скрытых работ производится с составлением актов освидетельствования по форме приложения №2 к СНиП 3.01.01-85 “Организация строительного производства”. Акт освидетельствования скрытых работ должен составляться на завершенный строительный процесс, выполненный самостоятельным подразделением исполнителей. Если последующие работы могут начинаться только после длительного перерыва, акты скрытых работ составляются непосредственно перед производством последующих работ. Проект акта освидетельствования скрытых работ составляется выполняющими их производителями работ, которые организуют созыв должностных представителей организаций, участвующих в этом освидетельствовании (технического надзора заказчика, авторского надзора проектной организации по стройкам, на которых он осуществляется), генеральной подрядной строительной организацией, организацией, осуществляющей эксплуатацию зданий, в необходимых случаях (смотритель здания, комендант, инженер ЖЭКа) и др. Эти представители вызываются телефонограммами не позднее, чем за сутки до осмотра скрытых работ. При неявке представителя заказчика акт составляется без его участия, но в акте свидетельствуется о его уведомлении или прикладывается телефонограмма с пометкой о приеме ее заказчиком. В этом случае при последующем требовании заказчика вскрыть для осмотра скрытые работы (конструкции) стоимость вскрытия оплачивается заказчиком. Акты составляются в пяти экземплярах по числу папок акта комиссии, а в случае участия в составлении акта представителей государственного надзора и других заинтересованных организаций число экземпляров соответственно увеличивается.

Мне очень плохо построили мой загородный дом. Подрядчик подсовывает мне акт приема работ на одном фиговом листочке. Я в такой ситуации дом принимать не хочу. Какие документы подрядчик обязан представить мне как заказчику при сдаче работ?

Перечень документации, которую представляет подрядчик заказчику достаточно полно и жестко регламентирован действующими обязательными нормами.

Основная документация, представляемая подрядчиком при строительстве дома под ключ:

• перечень организаций, участвующих в производстве строительно-монтажных работ, с указанием видов выполненных ими работ, фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за их выполнение, и данных о наличии соответствующих лицензий;

• комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенным в них изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ. Указанный комплект рабочих чертежей является исполнительной документацией;

• сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и изделий, применяемых при производстве строительно-монтажных работ;
• акты об освидетельствовании скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций и узлов (опор и пролетных строений мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций и т.п.);
• журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора (если такие обследования и проверки были);
• документы на геодезическую разбивочную основу для строительства, а также на геодезические работы в процессе строительства, выполненные подрядчиком;
• паспорта на установленное подрядчиком оборудование.